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상황: 입주 2년 차 겨울, 보일러가 멈췄습니다
임대차계약서 · 특약사항
“임대차 기간 중 발생하는 수리는 임차인이 부담한다.”
집주인
“특약에 서명하셨잖아요. 교체비는 세입자분이 내셔야죠.”
세입자
“고장 수리도 아니고 보일러 통째 교체까지요…?”
* 이해를 돕기 위한 예시 상황입니다.
대법원의 판단
그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.
대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 · 출처: 국가법령정보센터
한눈에 정리: 특약이 있어도 넘어가지 않는 수리가 있다
특약으로 세입자에게 넘어가는 것
통상 생길 수 있는 파손의 소규모 수선 (예: 전구 교체, 수도꼭지 패킹, 헐거운 문고리)
특약이 있어도 여전히 집주인
- 대파손의 수리
- 건물 주요 구성부분의 대수선
- 기본적 설비부분의 교체 (예: 보일러 교체, 노후 배관 교체, 외벽·지붕 방수)
판례 기준 정리
특약에 수선 범위를 구체적으로 적지 않았다면, 보일러 교체 같은 대규모 수선은 여전히 집주인 몫입니다.
단, 이런 경우는 달라질 수 있어요
- 특약에 '보일러 교체 포함'처럼 범위를 명시했다면
- 세입자의 고의·부주의로 고장 났다면
※ 공개 판례를 바탕으로 한 참고 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 분쟁은 계약 내용과 구체적 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
보일러 수선특약