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상황: 인테리어 공사를 마치고 퇴거할 때 일어난 논쟁
임대차계약서 · 특약사항
“퇴거 시 일체 비용을 부담해 원상복구한다”
집주인
“특약대로 원상복구하고 비용 청구는 안 됩니다”
세입자
“건물 가치가 올랐으니 공사비를 돌려주세요”
* 이해를 돕기 위한 예시 상황입니다.
대법원의 판단
민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다.
대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389 판결 · 출처: 국가법령정보센터
* 판례 원문은 상가 임대 사건이지만, 법리는 주택·원룸 임대차에도 똑같이 적용됩니다.
한눈에 정리: 원상복구 특약을 작성했다면 유익비 상환청구는 어렵습니다
세입자 책임이 되는 경우
특정 영업용 시설물 설치나 원상복구 약정이 있는 경우
집주인 책임이 되는 경우
- 건물 객관적 가치 증가
- 유익비 포기 특약 없음
판례 기준 정리
원상복구 약정은 유익비 청구권을 미리 포기한 특약입니다. 특정 영업을 위한 시설은 건물 객관적 가치를 올리지 못합니다. 따라서 해당 공사 비용은 세입자가 부담해야 합니다.
단, 이런 경우는 달라질 수 있어요
- 객관적 가치 증가가 입증되고 포기 특약이 없는 경우
- 동시이행 항변권으로 점유해 불법점유가 아닌 경우
※ 공개 판례를 바탕으로 한 참고 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 분쟁은 계약 내용과 구체적 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
원상복구 유익비